导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从1分钟前刚刚哪里发生了地震31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示1分钟前刚刚哪里发生了地震strong>

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。