5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(z下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖hōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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